单月成交面积超上半年热钱涌入沪楼市豪宅升温-【zixun】

高端物业正在成为上海楼市的主角。 知情人士昨天（9月8日）表示，与普通住宅的刚性需求推动型不同，来自内地、香港、海外的三股以投资为主的热钱，正在源源涌入豪宅领域。中国证券报记者从最近刚刚热销完毕、单价均在5万元/平方米以上的黄浦湾、星河湾等楼盘了解到，以长三角中小企业家为主、以香港和海外投资人士为辅的豪宅消费力量正在释放。 各豪宅富丽堂皇的售楼处，目睹了许多财富神话的上演。8月，李嘉诚旗下的和记黄埔推出'御翠豪庭'最后一批顶层复式房源，关注该案的一位澳大利亚华人在一时赶不回国购房的情况下，委托朋友直接签下了上千万元的大单；而这个代理签购的海外华人竟然也在看完样板间后同样订下了一套价值超过二千万元的复式房。7月，在素有'中国第一豪宅'之称的'汤臣一品'，半个月内突击售出16套单价10万元/平方米左右的房源，其中三个买家均不足30岁，总购房金额超过1.2亿元。 中国证券报记者从分析机构'易居中国'获得的一份最新统计资料显示，刚刚过去的8月，上海均价4万元/平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。 事实上，上半年豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海。深圳、北京等主要城市都出现了豪宅热销的景象。 谁在购买豪宅 中国证券报记者汇总来自分析机构、开发商以及售楼一线的数据显示，上海高端物业的购买力量主要来自长三角地区、香港和海外华人。虽然没有明确统计数据，但据各方预测，长三角民营企业主的比例占到买家总量的七成以上。此外，中国证券报记者还从知情人士处获悉，有相当部分投机型购房人士，采用只付首付、余额借助贷款的方式购买豪宅，其操作手法与普通住宅领域的'炒楼'方式如出一辙，均是以自身较小的资金量'以小博大'，撬动了动辄上千万元的豪宅资产。杨红旭认为，今后二手豪宅市场的流动性将保持活跃，基于上海市场后期豪宅供应用地的稀缺远超过普通住宅供应用地，再过数年大部分豪宅供求将转移至二手市场交易。 用借贷购买豪宅的还有香港投资者。中国证券报记者了解到，8月中旬，瑞安集团将均价7.6万、套均总价近千万的'翠湖天地'最后一栋楼在沪、港两地同时推售，结果两天之内销售一空，成交资金超过7亿。其中，超过四成的买家为香港人，而多位香港购房者采用的均是贷款方式。 9月末或再迎高峰 自6月以'中国第一豪宅'为噱头的汤臣一品热销以来，上海高端物业成交在7、8两月两破历史记录。 佑威房产分析师陆骑麟表示，汤臣一品的成交是豪宅市场今年走热的一个重要标志。此前高档楼盘成交多为一部分最先嗅到市场变化的中、小投资者，但该楼盘及几个上海知名豪宅开始快速成交，说明高端房产投资需求已被全面激活。 房地产分析师薛建雄表示，目前高端物业市场的价格走势不仅没有出现跌势，相反还在保持'快速'上扬。9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温。目前，外滩九里和海珀日晖两个即将上市的滨江楼盘，预期报价已经高达6万元/平方米以上，上海嘉里华庭第五座和新华路1号的报价更是报出8.5万和7.5万的价格，预期报价在10万元的鹏利海景和四季雅苑也将在9月上市。 中国证券报记者昨天在已经售罄的、单价9万元/平方米以上的御翠园旁看到，正在展开销售预热的四季雅苑，正在进行最后的外墙施工，在高低错落的脚手架和埋头苦干的工人旁边，无数巨型售楼广告气球已经飘起，这个建筑面积超过11万平方米的自建成后出租多年的老牌高端别墅，被业界普遍认为将再次掀起一轮豪宅销售热潮。与它毗邻不远处，就是开盘当天下午已经无房可卖的梦幻豪宅'星河湾'。 豪宅起舞几多'虚火' 虽然豪宅走强的背后有诸如稀缺性、资金保值需求等客观因素支撑，但从房地产兴衰周期的历史走势上分析，多位房地产分析师均认为豪宅市场爆发是一轮房产牛市的顶点。 豪宅走强被质疑增加了本就大热的上海楼市的'虚火'。专家认为，豪宅走强的重要负面因素，是推升了周围地段普通住宅的售价，并以增加全市均价的方式提升了楼市走牛和涨价的预期。如星河湾的上市，其售价高出周边房价30%-50%；而房地产行业的'示范性定价'规律，将导致周边楼盘瞄准此房价来标注自己的房屋售价。更重要的是，受到豪宅'破天荒'式成交的带动，8月上海商品住宅的平均成交价格环比大幅上涨15%，达到18177元/平方米，比上一个历史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。 目前豪宅市场也已不乏退出者，其中频频出现外资机构的身影。英国房地产基金高富诺日前将其2007年收购的翠湖天地两幢楼散卖的消息颇受市场关注。这两栋楼收购总价5.4亿元，共有28套住宅和28个停车场，单价6万元/平方米。曾声言倾向于长期持有、收益主要来源于租金的高富诺称，目前已抛售20套房源，均价接近10万元/平方米，买主多为内地人士。莱坊物业住宅部主管胡晓波表示，外资基金的选择在于其对于国内楼市后期租赁市场并不看好，同时也将目前市场价格看作是一个阶段性高峰。 薛建雄认为，楼市回暖一般以量带价逐步起步，先吸引改善性需求入市，投资需求最后入市，并导致豪宅过热，改善性需求被高房价压制，此后楼市便会高位休整。 回建强表示，豪宅走强的背后，是流动性过剩引发的投机、投资需求对真实自住和改善需求的挤压。如果一线城市房价继续在豪宅拉动下起舞，楼市可能会因缺乏支撑而沦为资本的游戏场，受损的将不仅仅是房价这么简单，而是整个房地产业的健康机制。

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