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国信房地产不必太悲观

发布时间:2021-01-07 09:15:57 阅读: 来源:光端机厂家

事项:

最近房地产行业出现了一些负面消息,显示政策似乎有些反复无常:“运盛实业(600767)和万方地产(000638)重组被暂停;厦门否认松绑限购;6月5日新浪地产报道“重庆公积金新政施行仅6天即被毙”;6月5日,住建部表态“对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正”。除了“重庆公积金新政施行仅6天即被毙”,经我们拨打重庆公积金热线023-96009求证或为不实外(但新浪地产官方网站目前仍保留着该报道,理论上若不实应被删除),其余负面消息均为真。这些负面消息对地产股走势造成了负面影响,6月1日至今,证监会房地产指数下跌4.15%,跑输沪深300指数1.31个百分点。

评论:

政策变量是影响地产股投资的最重要因素虽然5月以来楼市销售畅旺,销量每周有惊喜,但板块一直呈调整态势,前三周累计下跌3.03%。5月21日晚,媒体报道了“住建部某官员表态支持扬州补贴精装房”,22日地产股即受刺激,一扫前三周颓势强势反弹,当日涨幅高达2.88%,22日到月底累计涨幅达6.65%,这期间跑赢沪深300指数4.92个百分点。5月行情再次印证了我们“对地产股投资而言,首要变量是政策,而不是销售”的观点。

近期政策反复的主因是销售回暖引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧去年四季度以来,各地政府纷纷打政策擦边球,适度松绑调控,只要不涉及到取消限购,大都能获准或被中央默许。由于受到地方政策松动、今年一季度以来流动性转好以及首套房利率回归基准甚至降至8.5折等因素的刺激,前5月楼市底部企稳、回暖。根据我们跟踪楼市数据,十八重点城市5月份销售平均同比增速高达30%,41城销量突破前期底部盘整箱体,站上新平台。而根据目前有公布可售量的所有11个城市数据看,11城可售数据从去年12月开始已呈现震荡下行趋势,行业供求逐渐在改善,库存压力缓解。“前5月政策微调销售即好转”引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧,这是近期政策反复的主因。根据国家统计局公布的商品房销售额以及销售面积数据测算,3月份单月全国商品房成交均价为5498元/平方米,4月份单月均价达到5930元/平方米,环比上涨8%。搜房网、新浪地产也显示4、5月份一线城市很多楼盘环比涨价,我们3、4、5月草根调研情况也显示房价3月已止跌、4月、5月的确在涨。

政策市导致地产股呈逆周期投资机会大家在判断地产股整体方向时,务必要考虑“在中国特殊政经制度下,行业已沦为调节周期和平衡利益的工具”这一特殊性,这也是我们在这一年多来一直坚持的一个基本观点经济下行、政策松动(调节周期),房价上涨、政策收紧(平衡利益)。

当前形势比较“纠结”,但我们认为最终博弈胜算较大当前形势比较纠结:经济还在继续下行,楼市的销量却已回暖,若进一步松政策,房价势必继续上涨,考虑到改善性需求和投资性已被压抑两年,不排除政报复性反弹可能;但若不进一步松政策,又无法遏止经济进一步恶化。

但当前各项经济指标表现均较差,有进一步恶化的可能,房企战略防御气氛依然浓厚,同时土地财政也是绕不开的“死结”,因此,我们判断最终结局是“政府不得不提升对房价上涨的容忍度,该降息降息、该松限松限”,毕竟稳增长才是最大的利益。这也是下一阶段地产板块继续领涨的新催化剂,当然在具体实施上,不排除有一些“定向宽松”和“定向不宽松”的举措。

不必太悲观,建议坚定持有,若出现新催化剂则进一步加仓,选股把握5条主线现阶段我们认为不必太悲观,若出现新催化剂或在当前估值之下进一步调整,建议进一步加仓。

选股把握5条主线:商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股,如有招商引资优势的华夏幸福(600340)、工程换土地的中南建设(000961);受益土地市场复苏的云南城投(600239)、黑牡丹(600510);高杠杆进攻品种首开股份(600376)、中天城投(000540)、苏宁环球(000718)等;今年销售好或业绩锁定性强的品种,如中南建设、金地集团(600383)、招商地产(000024)、金科股份(000656)、华夏幸福等;区域概念或题材:金科股份(重庆板块)、世茂股份(600823)(横琴概念)、招商地产(前海和城市更新)、重组及资产注入的招商地产、广宇发展(000537)、宁波富达(600724)、津滨发展(000897)。上述个股中兼具多条投资主线特性的华夏幸福、中南建设、招商地产、金科股份,我们认为表现会更强、更持续。

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